【プロ(宅建士)が教える】賃貸契約の重要事項説明はここがポイント！後悔しないためのチェックリスト＆注意点
はじめに
新しい生活をスタートさせるための第一歩、それが賃貸物件の契約です。しかし、その契約に先立って行われる「重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）」は、専門用語が多く、何をチェックすべきか分からず、ついつい聞き流してしまいがちです。(重要部分が多いからですね、、、)
賃貸契約は高額な費用が関わり、トラブルになると生活基盤を揺るがしかねません。この重要事項説明こそが、入居後のトラブルを未然に防ぎ、安心して暮らすための「生命線」となります。
本記事では、現役の宅地建物取引士（宅建士）である筆者が、賃貸借契約における重要事項説明で借り主（借主）が絶対に確認すべきポイントを、法令（宅地建物取引業法など）に基づきながら、プロの視点で徹底解説します。
1. 重要事項説明（重説）とは？ なぜ重要なのか
重要事項説明とは、宅地建物取引業法第35条に基づき、不動産取引の専門家である宅地建物取引士が、契約が成立する前に、契約当事者（この場合は借り主）に対して、物件や取引条件に関する特に重要な情報を説明することです。
なぜ重要なのか？ それは、借り主が契約の可否を判断するために、物件に関する不利な情報や、契約後の義務・権利に関わる事項を、プロから正確に聞くことができる唯一の機会だからです。
説明は必ず書面（重要事項説明書）を交付して行われ、宅建士が記名・押印（または署名）をします。2021年9月からは、ITを活用した「IT重説」も認められ、オンラインでの説明も可能になりました。
2. 最重要チェック項目！契約条件と費用編2. 最重要チェック項目！契約条件と費用編
重要事項説明書は多岐にわたりますが、まず金銭面と契約期間に関わる部分は、後々の生活に直結するため、最も時間をかけて確認すべきです。
| チェック項目 | 説明のポイント | 注意点 |
| 契約期間と更新 | 契約期間（通常2年間）と、期間満了後の更新の有無、更新料の金額、更新事務手数料（任意）の有無。 | 更新料は地域や物件により異なります。更新を希望しない場合の解約予告期間（後述）も要確認。 |
| 賃料・共益費（管理費） | 賃料・共益費の金額、支払い期日、支払い方法（振込先、口座振替など）。 | 支払い遅延時の遅延損害金や催告・解除の規定も確認。 |
| 敷金・礼金・保証金 | それぞれの金額。特に敷金の返還に関する規定（原状回復の範囲や負担割合）。 | 敷金がどこまで返ってくるかは最重要。**「敷金償却」や「ハウスクリーニング代は借主負担」**などの特約がないか要確認。 |
| その他初期費用 | 仲介手数料、火災保険料（加入必須の場合が多い）、鍵交換費用、賃貸保証委託料（保証会社利用時）など。 | 金額と支払い期日を確認。任意加入のオプション（消毒費用など）があれば、加入の要否を判断。 |
| 保証 | 連帯保証人が必要か、保証会社の利用が必須か。保証会社利用の場合の費用。 | 保証会社の審査基準や、更新時の保証料負担も確認。 |
これらの事項は、主に宅地建物取引業法第35条第1項第2号（金銭の授受に関する事項）および第3号（契約の解除に関する事項）、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」ひな形に基づく重要事項です。特に敷金の精算ルールは、民法改正（2020年4月施行）により、原状回復のルールが明確化されましたが、特約の有無が重要になります。
3. 物件の「基本情報」と「リスク」に関するチェック項目
次に、物件そのものに関する重要な情報と、入居後の生活に関わるリスクに関する項目です。
A. 物件の基本情報
| チェック項目 | 説明のポイント | 注意点 |
| 登記記録 | 所有者（登記簿上の名義人）と、契約の貸主が同一人物・同一法人か。抵当権などの担保権設定の有無。 | 所有者と貸主が異なる場合（サブリース契約など）は、契約主体の安定性を確認。抵当権がある場合、万が一競売になった場合のリスクも知っておく。 |
| 法令上の制限 | 都市計画法、建築基準法に基づく用途地域、建ぺい率・容積率など。 | 騒音や日照権に関わる制限がないか（例：商業地域で夜間の騒音が想定されるなど）。 |
| 設備 | 付帯設備（エアコン、給湯器、コンロなど）の有無、修繕責任の所在。 | 設備故障時の修理費用を誰が負担するのかを明確に。特に残置物（前入居者が置いていった設備）は、契約後の修繕責任が貸主にない場合があるため要注意。 |
| ライフライン | 電気、ガス（都市ガスかプロパンガスか）、水道、下水の供給施設。 | プロパンガスは都市ガスより料金が高くなる傾向があるため、利用料金の目安を確認。 |
B. 建物・マンション特有のリスク
| チェック項目 | 説明のポイント | 注意点 |
| アスベスト調査 | 2006年（平成18年）以降に着工された建物は原則不要ですが、それ以前の建物の調査結果の有無。 | 健康被害に関わるため、調査結果や措置の有無を確認。 |
| 水害ハザードマップ | 宅建業法施行規則の改正（2020年8月施行）により、水防法に基づく水害ハザードマップにおける物件の所在地を説明することが義務付けられました。 | 浸水想定区域に入っているか。入っている場合は、避難場所や建物の構造も確認し、リスクを認識する。 |
| 管理形態 | 建物全体の管理を誰（貸主、管理会社、管理組合）が行っているか、管理規約の有無。 | マンション（共同住宅）の場合、ペット飼育の可否、ゴミ出しのルール、駐車場の利用条件など、管理規約に関わる重要事項を把握する。 |
宅地建物取引業法第35条第1項各号に定める重要事項に加え、水害リスクの説明義務化（第35条第1項第14号の3、施行規則第16条の4の3）は、近年の自然災害の増加に伴い特に重要度が増しています。
4. トラブルを避ける「利用ルール」と「解約」のチェック項目
入居後の生活と、退去時の円満な手続きのために確認すべき事項です。
| チェック項目 | 説明のポイント | 注意点 |
| 使用の制限 | ペット飼育の可否、楽器演奏の制限（時間帯や種類）、居室以外の使用（例：ベランダでの喫煙、共用部分への私物放置）など。 | 規則違反は契約解除の原因になり得ます。ご自身のライフスタイルと合致しているか厳しくチェック。 |
| 禁止事項 | 転貸（又貸し） の禁止、無断での増改築の禁止など。 | DIYを検討している場合は、事前に貸主の承諾が必要な範囲を確認。 |
| 解約予告期間 | 借り主から解約（退去）を申し入れる場合、何ヶ月前に通知する必要があるか（通常1～2ヶ月前）。 | 予告期間に満たない解約の場合、違約金が発生することがあるため、正確に把握する。 |
| 原状回復 | 退去時に借り主が負担する修繕の範囲。故意・過失による損耗や汚損の負担について。 | 国土交通省の**「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」**をベースに、通常損耗（経年劣化）は貸主負担、特別損耗は借主負担が原則です。特約で借主負担が拡大されていないか、特に注意深く読み込む必要があります。 |
主に民法第606条（賃貸人の修繕義務）、第621条（賃借人の原状回復義務）や、契約自由の原則に基づく特約に関する事項です。特に原状回復については、前述の民法改正や国土交通省のガイドラインに基づいた説明が求められます。
5. まとめ：プロに任せる安心感
重要事項説明は、専門的な知識と冷静な判断が求められる、賃貸契約における最重要フェーズです。
「難しすぎて全てを理解できない」「言われた通りにハンコを押してしまった」― 残念ながら、これが後々のトラブルの大きな原因となってしまいます。
私たち宅建士は、単に説明書を読み上げるだけでなく、お客様のライフスタイルや不安をヒアリングし、**「お客様にとって何が最も重要で、どんなリスクがあるか」**を丁寧に分かりやすく解説する責任があります。
特に以下のケースでは、ぜひ私たちのような専門家にお任せください。
初めての賃貸契約で不安がある方
複雑な特約（リフォーム特約、敷金償却など）が含まれている物件
ペット可など、特別なルールが多い物件
水害ハザードマップのリスクが気になる物件
重要事項説明は、物件を借りる皆様の権利を守るための制度です。弊社は、法令を遵守した正確な説明はもちろんのこと、お客様一人ひとりに寄り添い、疑問点がゼロになるまで徹底的にサポートいたします。
不安なく、最高の新生活を迎えるために、賃貸契約のプロフェッショナルである弊社に全てお任せください。
当社は、宇城市・宇土市・天草市を中心に熊本市南区、八代市、人吉市方面に至るまで、賃貸物件や売買物件のご紹介を行っております。ホームページに掲載中のお部屋以外が気になった場合にも１度ご連絡ください。ご案内に駆け付けますε≡≡ﾍ( ´▽`)ﾉ
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